Kreditrating

Jürg Zulliger

Wenn ein Kunde zum Beispiel bei einer Festhypothek über 600’000 Franken über Jahre 0,2 oder 0,3 Prozent Zins weniger zahlt, spart er eine Menge Geld. Bei solchen Beträgen und längeren Laufzeiten geht es bald um 10’000 oder 20’000 Franken. Dabei ist es längst gang und gäbe, dass die Banken die Zinsen je nach Liegenschaft und je nach Kunde individuell gestalten.

Kreditrating: Heute Alltag bei den Banken

Ein Sprecher Zürcher Kantonalbank (ZKB) sagt dazu: «Auf unserer Website sind unsere Richtpreise für Hypotheken angegeben.» Diese seien als Richtwerte definiert, bei «guter Kundenbonität und Objektqualität.» Der tatsächliche Kundenzins werde individuell berechnet und berücksichtige neben der Kundenbonität und Objektqualität auch weitere Aspekte wie die Höhe der Finanzierung. Die Fachleute der Banken sprechen hier auch vom sogenannten Kreditrating. Jeder einzelne Kunde wird aufgrund seiner finanziellen Verhältnisse beurteilt. Und so ist es üblich, dass die Preise abgestuft sind – ähnlich wie auch Versicherungen die Prämien unterschiedlich gestalten (Risikozuschläge je nach Fall). Als «gute» Kunden gelten natürlich diejenigen, die die Zinsen zuverlässig zahlen und alle sonstigen Verpflichtungen erfüllen.

Das Zürcher Unternehmen Vermögenspartner AG hat dazu eine Studie erstellt. Das Hauptergebnis: Die finanzielle Tragbarkeit einer Hypothek ist der gewichtigste Faktor. Die Tragbarkeit ist einfach gesagt das Verhältnis zwischen dem verfügbaren Einkommen und den laufenden Kosten des Eigenheims. Ein Beispiel: Ein junges Paar ohne Kinder erzielt als Doppelverdiener ein gutes Einkommen von brutto 175’000 Franken. Die derzeit tiefen Zinsen sowie die Nebenkosten fürs Haus machen für sie nur 20 Prozent davon aus. Aus der Sicht der Bank stellen sie als Kunden ein sehr tiefes Risiko dar. Das honoriert die Bank mit besonders attraktiven Zinsen.

Beträgt diese Quote aber 30 Prozent oder noch mehr (Höchstgrenze allgemein: ein Drittel des Einkommens) verschlechtern sich das Kreditrating und damit die Zinskonditionen. «Tatsache ist allerdings, dass die Kreditnehmer in aller Regel nicht wissen, wie sie eingestuft werden und wie ihr Rating aussieht», sagt Florian Schubiger. Er ist Finanzierungs- und Vorsorgeberater bei Vermögenspartner in Zürich.

Die entscheidenden Kriterien

Wichtig ist deshalb vor allem, die Spielregeln und Kriterien in etwa zu kennen. Im Kern sind also folgende Faktoren massgeblich:

• Die finanzielle Tragbarkeit (Verhältnis laufende Kosten zum Einkommen); je besser und sicherer die Einkünfte, umso besser schneidet man beim Rating ab.
• Die Belehnung: Wer zum Beispiel nur eine 1. Hypothek in Anspruch nimmt (65 Prozent) profitiert bei praktisch allen Banken von einer deutlichen Zinsermässigung. Hier gilt: Je höher die Belehnung, d.h. der Verschuldungsgrad, umso höher stuft die Bank das Risiko ein.
• Höhe des Finanzierungsbedarfs: Nicht alle, aber viele Banken ziehen es natürlich vor, grössere Beträge zur Verfügung zu stellen. Manche Anbieter offerieren ab 500’000 Franken oder dann ab 700’000 Franken beträchtliche Zugeständnisse beim Zins. Hier lohnt es sich, sich zu erkundigen und zu vergleichen.
• Gegengeschäfte, Sicherheiten: Wer zugleich Anlagekunde ist, sein Lohnkonto bei der Bank führt, eine Säule 3a bei der Bank abschliesst etc. ist natürlich ein gern gesehener Kunde. Auch über diese Punkte lässt sich verhandeln und ein Entgegenkommen beim Zins bewirken.

In der Praxis kommen sogar noch viele weitere Faktoren dazu – sie sind aber je nach Bank unterschiedlich. Manche Darlehensgeber prüfen zum Beispiel genauer, ob jemand einen lupenreinen Betreibungsregisterauszug hat. Wer bereits mehrmals betrieben worden ist, muss mit einer etwas schlechteren Einstufung rechnen (nicht bei allen Banken eindeutig).

Kreditrating bei Hypotheken: Richtig verhandeln

Im Sinne des Kunden ist die Frage wichtig: «Bin ich für die Bank ein gutes Risiko? Kann ich mit gutem Recht gewisse Vorteile erwarten?» – In einer starken Verhandlungsposition sind wie eingangs erwähnt jüngere Doppelverdiener mit einem soliden Einkommen. Es gilt aber oft auch für ältere Leute: Wer zum Beispiel in grösserem Umfang über Vermögen und Wertschriften verfügt, sollte dies gegenüber der Bank unbedingt ins Spiel bringen.

Je nach Produktphilosophie gewichten die Banken auch Eigenschaften des Objekts (Standort, Zustand, Umweltstandard etc.) oder bieten temporär gewisse Rabatte (Familien- oder Minergie-Rabatt etc.). Dabei ist allerdings zu prüfen, ob die Zinsen dann netto wirklich konkurrenzfähig sind. Sofern das Objekt nicht an bester Lage und erst noch renovationsbedürftig ist, fliesst dies nicht unbedingt 1:1 ins Rating ein. Dieser Faktor wird dann laut Experte Florian Schubiger vor allem durch die entsprechend tiefere Bewertung der Bank berücksichtigt. Damit ist einfach die maximal zulässige Kredithöhe eng limitiert.

Fazit: Bei Hypotheken spielt der Wettbewerb unter vielen Anbietern (Banken, Versicherungen, Broker, Online-Anbieter etc.). Jeder Kunde und jede Kundin ist frei, mehrere Offerten einzuholen. So lassen sich ohne Weiteres Zinsvorteile von 0,2 oder 0,3 Prozent erzielen; wer wirklich verhandelt und Angebote im gesamten Markt einbezieht, wird sogar mit 0,5 Prozent Zinsunterschied rechnen können.

Sechs Tipps für die Praxis

• Kreditgesuch: Am besten zeigst du detailliert deine finanziellen Verhältnisse auf. Besonders überzeugend wirkt dies, wenn du klare Pläne schmiedest und mit Unterlagen belegst (Finanzierungsbedarf, Amortisationen, Reserven, Budgetplanung für mehrere Jahre etc.).
• Gegengeschäfte: Bring es als Argument vor, wenn du bei der gleichen Bank bzw. Versicherung weitere Geschäfte tätigst oder solche abschliessen willst.
• Belehnung: Falls der Verkehrswert gestiegen ist und du zugleich die Hypothek schon ein Stück weit amortisiert hast, sollten sich die Zinskonditionen verbessern (je tiefer die Belehnung umso besser).
• Offerten vergleichen: Die Beurteilung und Kreditratings sind teils unterschiedlich. Mehr findest du heraus, wenn du mehrere Offerten vergleichst.
• Richtpreise: Die meisten Banken publizieren gewisse Richtpreise oder auch „Schaufensterpreise“ genannt. Du musst dir im Klaren sein, dass die tatsächlichen Kundenzinsen je nach Verhandlungserfolg tiefer liegen.
• Vertriebskanal: Je nach Bank und Vertrieb laufen die Finanzierungen recht unterschiedlich ab. So gibt es zum Beispiel immer mehr Online-Angebote (hier kommen vor allem risikoarme Standardgeschäfte bei tiefer Belehnung zu interessanten Offerten).