Puis-je exiger des rénovations?

Jürg Zulliger

Une question qui revient sans cesse dans le droit du bail concerne la décoration et l’amélioration des appartements. Eva S., locataire à Bienne, raconte par exemple: «Lors de la visite de l’appartement, j’avais déjà remarqué que le parquet était très usé et que les murs étaient sales». Une fois la joie de l’emménagement passée, les défauts de l’appartement paraissent encore plus évidents: l’administrateur n’a rien rénové, les murs sont toujours aussi sales qu’avant.

Prenons également l’exemple d’un couple à Zurich: les deux souhaitent rafraîchir un peu leur appartement: «Le mobilier de cuisine, le réfrigérateur et la cuisinière datent de 1985!» Mais après tant d’années, le propriétaire est-il est véritablement dans l’obligation de faire installer une nouvelle cuisine? Eva S. est-elle en droit d’attendre que les murs soient repeints?

Loué en l’état

Même les représentants de l’Association des locataires (Mieterinnen- und Mieterverband) doivent répondre à ces questions par la négative. Il n’existe pas de droit à la rénovation. Les spécialistes du droit du bail avancent l’argument suivant: le locataire a visité l’appartement avant de signer le contrat. Ce faisant, il accepte implicitement de le reprendre tel quel. «Loué en l’état», comme le dit l’adage.

A ce sujet, Thomas Oberle, juriste au sein de l’Association des propriétaires (Hauseigentümerverband − HEV), ajoute: «Si un appartement ancien ne disposait ni d’une cuisinière moderne en vitrocéramique ni d’une hotte de ventilation au moment de la conclusion du contrat, ce défaut ne peut être invoqué par la suite». Sur le plan juridique du moins, le propriétaire n’est pas dans l’obligation d’adapter continuellement l’équipement et les installations aux évolutions technologiques. Quant aux murs, s’ils étaient sales au moment mentionné, la locataire ne peut exiger que ceux-ci soient repeints.

«Dans le fond, la loi se contente de dire que l’appartement doit être adapté à l’usage auquel il est destiné», poursuit Thomas Oberle de l’HEV. «Adapté à l’usage auquel il est destiné» ne dit rien de la «beauté» d’un appartement. «Adapté à l’usage auquel il est destiné» signifie simplement que le logement doit être habitable. L’appartement doit être chauffé en hiver, disposer d’un raccordement à l’électricité et à l’eau, etc.

D’où vient alors cette idée reçue?

Voici en bref la situation juridique telle qu’elle est. Mais dans la pratique, il persiste l’idée – à tort – que le locataire est en droit, au bout de huit ans d’occupation, d’exiger une nouvelle peinture des murs. Même après vingt ou trente ans d’occupation du logement, les locataires n’ont pas nécessairement droit à une nouvelle couche de peinture si l’ancien revêtement mural est encore dans un état acceptable. Cette idée fausse vient simplement du fait que l’Association des propriétaires et l’Association des locataires publient conjointement le tableau des durées de vie des éléments de l’aménagement. Dans ce document, les deux parties conviennent par exemple qu’un revêtement mural atteint sa durée de vie utile au bout de huit ans.

Le tableau des durées de vie est essentiel pour déterminer ladite valeur temporelle des éléments de l’aménagement. Si après le déménagement du locataire par exemple, le revêtement de sol doit être remplacé en raison d’une usure excessive ou la peinture murale doit être renouvelée, le locataire doit prendre en charge une partie des coûts. Si seulement 25% de la durée de vie utile a été atteinte, le locataire doit assumer 75% des coûts. En revanche, si la durée de vie indiquée dans le tableau a été dépassée, la réparation est entièrement à la charge du propriétaire.

Mieux vaut négocier à l’avance

En résumé, sur le plan juridique, le locataire n’est pas en droit d’exiger des rénovations. Toutefois, il dispose d’une certaine marge de manœuvre pour négocier. Idéalement, les négociations doivent se tenir avant la signature du contrat: si tu ne souhaites commencer à payer le loyer qu’une fois les peintres, les plâtriers ou les parqueteurs à l’œuvre, tu dois en convenir avec le propriétaire de manière démontrable − si possible à l’écrit. Il est également envisageable d’ajouter une mention correspondante dans le contrat de location dans la section «Autres dispositions». Les promesses verbales sont toujours délicates, car elles ne peuvent être prouvées par la suite.

Si tu es doué de tes mains, tu peux éventuellement effectuer toi-même les travaux de peinture ou procéder à d’autres améliorations. Attention toutefois: les travaux et autres changements apportés à l’appartement nécessitent l’accord écrit de l’administrateur.

Si des défauts sont à déplorer

En tant que locataire, ce que tu peux réclamer sont tous les éléments qui relèvent de l’entretien habituel de la propriété ainsi que les réparations: par exemple si le four ne chauffe plus à 250°C ou si le réfrigérateur ne génère plus le froid suffisant, si la moquette est pleine de trous et dans un état manifestement désastreux, le propriétaire doit réparer ces défauts à ses propres frais. Il en va de même si la peinture ou le papier peint se détache ou se décolle du mur, ou si une plaque de cuisson est défectueuse. Pour exiger une réparation ou l’élimination du défaut, il convient de signaler le défaut, de préférence par écrit et par courrier recommandé.

En revanche, les petits défauts sont à traiter séparément; le locataire doit les réparer et les payer lui-même (fusibles et ampoules défectueuses, remplacement des joints et des verres à dents, etc.). Ce «petit entretien» est à la charge du locataire dès lors que les réparations nécessaires ne dépassent pas les 150 à 200 francs. Il faut aussi bien sûr que le travail ne nécessite pas des connaissances techniques trop élevées et puisse être effectué sans trop de difficultés.

Après les travaux

Une autre question est de savoir comment les dépenses et investissements du propriétaire peuvent être répercutés de manière intelligente. Reprenons notre exemple du couple dans l’appartement ancien: le remplacement d’appareils de cuisine usés par des neufs, ou la réalisation de travaux de peinture ne donnent pas droit à une majoration de loyer. La règle à appliquer est la suivante: l’entretien normal est compris dans le loyer. L’administrateur ne peut majorer les loyers que s’il propose une réelle valeur ajoutée. Par exemple s’il fait l’acquisition de nouveaux appareils qui manquaient jusque-là. Il en va de même pour les rénovations importantes qui accroissent la valeur du bien, notamment l’installation d’un balcon plus grand.