Costi ipotecari in aumento: le informazioni essenziali per ogni locatore e locatrice

La Banca nazionale svizzera (BNS) calcola ogni tre mesi il cosiddetto tasso ipotecario di riferimento, che da settembre del 2008 funge da base per determinare le pigioni. Il valore medio calcolato dalla BNS è arrotondato al quarto di punto percentuale più vicino. Per il calcolo, la BNS si basa sui tassi d’interesse ipotecari reali delle banche in Svizzera. Il tasso d’interesse di riferimento corrisponde quindi all’interesse medio dei prestiti ipotecari nella Confederazione.

È consentito alzare la pigione all’aumento del tasso di riferimento

L’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) pubblica con cadenza trimestrale il tasso d’interesse di riferimento calcolato dalla BNS. La nuova percentuale viene comunicata ai media e pubblicata sul sito web dell’UFAB. Secondo l’UFAB, a partire dal 2 giugno 2023 il tasso d’interesse è salito dall’1,25% all’1,5%. Qui puoi trovare l’evoluzione del tasso. Il nuovo tasso di riferimento viene pubblicato il primo giorno lavorativo dei mesi di marzo, giugno, settembre e dicembre. Se il tasso d’interesse di riferimento aumenta, per i locatori e le locatrici ciò significa che, calcolatrice alla mano, i loro mutui ipotecari sono diventati più costosi. A seconda della situazione di partenza nel contratto d’affitto, la parte locatrice può addebitare alla parte conduttrice le maggiori spese legate al credito. Ciò vale anche per i locatori e le locatrici che non devono pagare alcun interesse ipotecario perché il loro immobile è privo di debiti.

La pigione può essere aumentata del 3%

Se le parti hanno indicato un tasso di riferimento dell’1,25% nel proprio contratto, in qualità di parte locatrice, di norma è possibile aumentare la pigione del 3%. Questo vale principalmente per i rapporti di locazione sottoscritti tra marzo 2020 e fine maggio 2023.

Buono a sapersi: ai sensi dell’«Ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali», il tasso di riferimento è determinante solo per la modifica delle pigioni nell’ambito di rapporti di locazione in essere e a tempo indeterminato (cfr. art. 13 OLAL). Il calcolatore della pigione dell’Associazione Svizzera dei Proprietari Fondiari (HEV) ti permette di determinare quale adeguamento della pigione è possibile nel tuo caso. Lo strumento digitale non è tuttavia utile, qualora l’aumento della pigione sia dovuto a risanamenti completi o investimenti per incrementare il valore dell’immobile.

L’aumento della pigione è disciplinato dalla legge

L’ammontare dell’incremento della pigione è disciplinato dalla legge nel dettaglio. Un aumento del tasso ipotecario di un quarto di punto percentuale dà diritto a un aumento della pigione massimo di:

• 2% se i tassi ipotecari superano il 6%;
• 2,5% se i tassi ipotecari sono compresi tra il 5 e il 6%;
• 3% se i tassi ipotecari sono inferiori al 5%.

Nel caso di un calo dei tassi ipotecari, invece, occorrerà ridurre le pigioni in proporzione, a meno che la differenza non sia compensata con il rincaro intervenuto nel frattempo. Nel caso la pigione debba essere modificata in seguito a un cambiamento del tasso ipotecario, si deve inoltre considerare se e in quale misura precedenti modificazioni del tasso ipotecario abbiano comportato un adeguamento della pigione.

Buono a sapersi: sia la parte locatrice che la parte conduttrice possono richiedere una modifica per compensare le variazioni dei costi avvenute dall’ultima fissazione della pigione.

Casi in cui è consentita la modifica della pigione

Per i locatori e le locatrici, è importante sapere che le pigioni sono da considerarsi abusive, se con esse si ottiene un reddito locativo eccessivo o se si basano su un prezzo d’acquisto palesemente eccessivo. Di regola, le pigioni non sono abusive se:

• sono nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere;
• sono giustificate dal rincaro dei costi o da prestazioni suppletive della parte locatrice;
• ove trattasi di costruzioni recenti, sono nei limiti del reddito lordo compensante i costi;
• servono esclusivamente a compensare una riduzione della pigione accordata precedentemente nell’ambito di una ridistribuzione dei costi usuali di finanziamento e sono fissate in un piano di pagamento previamente comunicato alla parte contraente;
• garantiscono unicamente il potere d’acquisto del capitale, sopportante i rischi;
• non eccedono i canoni raccomandati nei contratti-quadro di locazione di associazioni di locatori e inquilini o di organizzazioni che tutelano analoghi interessi.

Per quanto riguarda gli investimenti che accrescono il valore dell’immobile, occorre tenere conto di quanto segue: danno diritto a un aumento della pigione gli investimenti effettuati dall’ultimo adeguamento della pigione per aumentare il valore dell’immobile, per apportare migliorie energetiche o per eseguire revisioni complete. I costi di manutenzione finalizzati puramente alla conservazione del valore non danno invece diritto a un aumento della pigione. L’ammontare dell’incremento dipende dal tipo di investimento. In riferimento al rincaro si applica la regola secondo cui la pigione può essere adeguata al rincaro per il 40% di quest’ultimo.

Un esempio di calcolo? Se i prezzi in Svizzera aumentano, ad esempio, del 5%, è possibile incrementare la pigione del 2%. Inoltre, se la pigione effettivamente pagata non corrisponde più ai prezzi in uso presso la località e il quartiere, la parte locatrice può aumentarla.

Come aumentare la pigione in maniera conforme

Karin Weissenberger, responsabile del team di consulenza dell’associazione Casafair, spiega: «Se, in qualità di locatore o locatrice, finora hai applicato tutte le riduzioni, dovrai verificare se il rendimento netto conseguito è ancora di livello adeguato. Con interessi del capitale proprio molto bassi, un aumento è senza dubbio giustificato, in quanto ti permetterà di adempiere ai tuoi obblighi di proprietario o proprietaria». Qualora, una volta verificati i requisiti legali e il contratto di locazione nel dettaglio, tu giunga alla conclusione che l’aumento della pigione non è abusivo, devi comunicarlo almeno 10 giorni prima del termine di disdetta mediante un modulo approvato dal cantone e corredato delle relative motivazioni. L’aumento della pigione non è valido se non lo comunichi tramite il modulo prescritto, se non lo giustifichi o se tramite la comunicazione minacci o notifichi la disdetta alla parte conduttrice. Il modulo ufficiale è disponibile sul sito web del cantone in cui si trova il tuo immobile.

Buono a sapersi: l’aumento della pigione si applica non prima del termine di disdetta successivo.

Procedimento di conciliazione: attenzione alle scadenze

Se la parte conduttrice non accetta l’aumento di pigione, dovrà impugnarlo entro 30 giorni presso l’autorità di conciliazione. L’autorità ha il compito di pervenire a una composizione amichevole tra le parti (conciliazione) mediante un procedimento gratuito. Se il termine scade senza opposizione di una delle parti, l’aumento della pigione avrà valore legale, sia esso giustificato o meno.

Se la parte conduttrice impugna l’aumento entro il termine legale, l’autorità di conciliazione contatterà te e la parte conduttrice e vi inviterà a un’udienza in procedura orale. Se non si giunge a un accordo nel procedimento di conciliazione, l’autorità di conciliazione può emettere una proposta di giudizio o concedere l’autorizzazione ad agire alla parte impugnante. La proposta di giudizio ha un termine di 20 giorni entro il quale entrambe le parti possono scegliere se accettare o meno la proposta. Se nessuna delle parti respinge la proposta, quest’ultima si considera accettata. Se non si giunge a un accordo, le parti devono cercare di far valere le proprie rivendicazioni in sede giudiziaria. Tali procedimenti giudiziari sono a pagamento in tutti i cantoni della Svizzera tedesca.

Attenzione: se ottieni l’autorizzazione ad agire, avrai solo 30 giorni di tempo per andare in tribunale. In caso contrario, rimane valida la pigione precedente.

Cosa fare in caso di un procedimento di conciliazione

Per evitare un procedimento di conciliazione dispendioso, i proprietari e le proprietarie dovrebbero entrare in contatto con le parti conduttrici prima di un’eventuale modifica della pigione che potrebbe essere oggetto di controversie. Karin Weissenberger, dell’associazione Casafair, afferma: «I documenti forniti alla parte conduttrice devono essere sottoposti a un ulteriore controllo per verificarne la correttezza. Se vengono rilevati degli errori, occorre comunicarlo alla parte conduttrice ed eventualmente farle pervenire il calcolo corretto. Non è mai sbagliato cercare il dialogo con la parte conduttrice per chiarire dubbi e risolvere eventuali malintesi. Ai fini dell’udienza di conciliazione è necessario presentare il contratto di locazione, le modifiche apportate fino a quel momento e la modifica della pigione proposta».

Protezione dalla disdetta nell’ambito dei procedimenti

Attenzione: nell’ambito di un procedimento di conciliazione, la parte conduttrice è protetta contro una disdetta, in quanto l’apertura di un procedimento deve essere consentita senza alcuna pressione. Questa maggiore protezione dalla disdetta dura tre anni a partire dalla fine del procedimento. Si applicano delle eccezioni se: 

• ottieni l’autorizzazione ad agire e il giudice si pronuncia a tuo favore; 
• hai urgente bisogno dell’immobile per uso personale;
• la parte conduttrice viola il suo obbligo di diligenza o di riguardo;
• la parte conduttrice contatta l’autorità di conciliazione solo per beneficiare della protezione dalla disdetta;
• la parte conduttrice non paga la pigione nonostante i solleciti.